来源：昆明房产网 作者：小赵 发布时间：2020-11-23 14:07:03 浏览：28次

　　11月16日，昆明市自然资源规划局下发了《关于进一步规范工程建筑工程项目审查的实施意见》，这其中关于商务办公工程建筑的审查要求，将对昆明市大量的開發的商办loft户型带来重特大直接影响。

　　在这一次《实施意见》中，昆明市自然资源规划局依照《办公建筑设计标准》，对昆明市的办公建筑进行了两个方面至关重要調整。

　　第一：以后除已列入土地出让合同协议的规划条件要求能配建公寓楼的情况外，昆明市将不会再申批公寓楼項目。

　　第二：严控企业办公項目层高。开放式或半开放式办公建筑总面积占所属标准层总面积50%以上时，层高不可>4.5米;其他类型企业办公建筑层高不可>4.0米。

　　依照以上所述要求，代表着除非是土地规划就容许開發公寓楼，不然，利用商业写字楼更新改造成所谓商办loft户型，也就是公寓楼的产品将不容易通过申批。现阶段昆明市市場上大量的销售的商办loft户型公寓楼将有可能从此以后绝迹。

　　公寓楼现行政策紧缩的原因

　　从2016年迄今为止，昆明市的公寓楼库存量一直在增多。到2020年为止，昆明公寓库存量总面积达到311.79万平方米，库存量套数6万余套，去化周期达22个月。

　　造成公寓楼产品去化艰难的原因，除此之外公寓楼产品本身具有水电费高、不可以落户、房屋产权年限短的缺陷，也与一部分房地产开发商连续不断将商业写字楼改为公寓出售关于。

　　按照昆明市锐理2020年10月昆明房地产市場研究报告表明，截止到2020年10月31日，昆明市商业库存量有694.39万平方米，去化周期还需要15.80年。

　　考虑到商业库存量面临更大的去化压力，一部分房地产开发商采取了将商业写字楼更新改造为公寓出售的方式，尤其是利用商业写字楼普遍4.5米的层高，可以更新改造出比较受市場欢迎的loft户型户型。

　　昆明市典型的loft户型公寓楼

　　这样的操作方法尽管相对于总体商业去库存有相应的幫助，但也无形之中增加了公寓楼库存量去化的压力。

　　这一次《实施意见》下发后，房地产开发商再利用商务办公項目更新改造loft户型公寓楼将变的十分艰难，这是因为将非开放式办公建筑的层高限定到4米以下以后，不管怎么设计，都不容易隔出双层空間。而开放式办公空间尽管仍有4.5米层高，但无法切分为独立单元售卖。如此一来，昆明市商业写字楼改公寓楼的热潮可能被抵制，公寓楼供应量也会降低，去化加速，但接踵而来的是商业写字楼供应增多，租售更为艰难。

　　公寓楼现行政策紧缩带来的直接影响

　　近些年来，loft户型跃层公寓楼考虑到具有低总价高得房率的优势，再加之设计新颖、风格時尚，曾一度成為了深受青年一代热捧的产品。

　　loft户型公寓楼标杆項目——昆明广场悦中心

　　如昆明广场悦中心、万达广场旁的H公寓楼等榜样LOFT公寓楼，甚至于曾卖出价为1.3万/平米，价钱直追住宅。

　　但不管是商办产品或是单纯的公寓楼产品，要想做成LOFT跃层户型，必要条件全部都是有着充足的层高。出自于居住舒适性的考虑，现阶段国内主流住宅产品的层高通常不少于2.8米。而现阶段市场上主流的层高4.5米的LOFT公寓楼，去除十公分的隔断板后，事实上每一层层高仅有2.2米左右，舒适性己经算不上理想。

　　4.5米层高LOFT产品垂直空間己经十分紧凑

　　当层高被限定到4米以下以后，再做LOFT产品则变的不现实。去除十公分的隔离板后只剩下3.9米，这捉襟见肘的层高不管怎样调整，设计出來的LOFT产品在居住舒适性方面都将受到非常大影响。

　　所以，这一次《实施意见》尽管沒有明文禁止LOFT产品入市，但将层高进行严苛限定后，昆明市场将来再出現商办LOFT新项目的概率己经很小。

　　颁布这样的现行政策，我相信相对于昆明将来控制公寓楼总数量会发挥相应的作用，有利于市场加快公寓楼库存量去化。

　　但从另一种角度来说，《实施意见》也导致现阶段昆明市场上的LOFT公寓楼产品成為了卖一套少一套的绝版货源，目前的LOFT公寓价格说不定会出现相应程度增涨。